Immobilières : Une consolidation des performances financières au S2, mais un avenir mitigé à moyen-long terme

B.B | Le 11/10/2021 à 19:17
Le secteur immobilier a fortement progressé en bourse (+54%) depuis le début de l’année. Cette hausse provient d’une amélioration mécanique suite à une chute des indicateurs financiers et boursiers en 2020. Si les indicateurs à fin juin étaient globalement encourageants pour les trois groupes cotés, la dynamique de long terme est plus contestable. Le secteur n’a pas retrouvé ses indicateurs de 2019 et les incertitudes de réelle reprise persistent.

Après une année 2020 fortement impactée par la pandémie, le secteur de la promotion immobilière clôturait en baisse de 44,11%, alors que la MASI lâchait « seulement » 7,27%. Depuis le début de l’année, le secteur a refait son retard et affiche une forte progression de 54,10%, surperformant largement le MASI qui s’est bonifié de 16,8% sur la période.

Le secteur « Participations et promotions immobilières » est d’ailleurs le 4e secteur affichant la meilleure progression en bourse depuis le début de l’année après « l’industrie pharmaceutique » (+175%), « Sylviculture et papier » (+85%) et le secteur de la « Chimie » (+61%).

Les immobilières ont connu un bon effet de rattrapage avec des chiffres d’affaires globalement en amélioration et un retour des bénéfices au premier semestre. Addoha a affiché un chiffre d’affaires en hausse de 54,5% par rapport au S1 2021 à 677 MDH et des bénéfices de 42 millions de dirhams. Le chiffre d’affaires d’Alliances a progressé de 10% sur la période à 737 millions de dirhams avec un RNPG à 42 millions de dirhams. Seul RDS a affiché une baisse de son chiffre d’affaires sur la période (-31,3%). Le groupe expliquait cela à cause « du retard enregistré au niveau de la réception des tranches déjà achevées explique la baisse du chiffre d’affaires du premier semestre ». Les bénéfices en revanche, se situait à 6 millions de dirhams contre un déficit de 36 millions un an auparavant.

Une reprise mécanique qui se formalise

L’amélioration des indicateurs financiers et boursiers des immobilières est mécanique depuis le début de l’année. Après un écroulement des indicateurs financiers et des cours de bourse en 2020, la reprise était attendue cette année. « Les performances ne sont pas surprenantes, c’est un effet de base favorable qui est porté par différents facteurs. Premièrement la hausse de la consommation de ciments depuis le début de l’année. Cela indique que les mises en chantier ont augmenté de manière significative, ce qui implique que les promoteurs sentent le regain d’intérêt » nous explique un interlocuteur du marché. Les derniers chiffres à fin septembre montre une hausse de 18,3% de la consommation de ciment par rapport à la même période en 2020.

Une autre source du marché témoignait à LeBoursier dans un article précédent : « les signes de reprises sont là pour tout le secteur. Cela se voit notamment à travers l’accélération de plusieurs projets immobiliers dans plusieurs villes au Maroc. De plus, les personnes qui avaient suspendu leur décision d’acquisition immobilière à cause de la crise, ne peuvent plus rester en attente sur le moyen terme. Elles commencent donc à se manifester ».

Depuis le début de l’année, une bonification de la distribution des crédits à l’habitat est également observé, témoignant du regain du secteur. « D’après les chiffres à fin août, les crédits à l’habitat sont en hausse de 6,1% à fin août. Cela donne une idée de la reprise qui s’amorce. Ce trend devrait se poursuivre d’ici la fin de l’année pour se maintenir entre 5,5% et 6%, donc je pense que la reprise va se consolider sur le reste de l’année » explique notre source.

Néanmoins, cette reprise se doit d’être relativisée. Il faut comparer les performances des groupes à une année normative comme 2019 et non exceptionnelle comme 2020.

Des performances en recul par rapport à 2019

Même si l’effet de base favorable est observé cette année, il faut garder en tête que 2020 était une année exceptionnelle où les chantiers et les activités étaient au point mort pendant 3 mois. « Lorsque l’on compare les ventes des sociétés immobilières cotés avec les performances de 2019, on constate qu’elles sont encore en baisse. On assiste donc cette année a une légère reprise qui est principalement mécanique » nous confie une autre source du marché.

Dans un précédent article, un membre du directoire d’une salle de bourse trouvait tout de même ces réalisations encourageantes : « Nous sommes toujours en période de crise. Le fait que ces groupes ont dégagé des réalisations cette année qui sont supérieures à celle de 2020 et inférieures à celle de 2019 montre que la reprise se fait doucement et que malgré la crise actuelle, qui a modifié les priorités et le pouvoir d’achat des consommateurs, leurs réalisations restent correctes ».

Pour notre interlocuteur, il est encore difficile de dire quelle sera la tendance sur le reste de l’année ou en 2022. « Dans le secteur immobilier, il n’y a que les ventes de ciments qui affiche des performances supérieures à celles enregistrées il y a deux ans. On parle ici de 1% à 2% en terme d’amélioration ».

D’autant plus que le secteur était déjà à la peine depuis plusieurs années avant la crise sanitaire. Les problèmes de fonds sont encore là.

Un tendance de fond globalement incertaine

Pour l’un de nos interlocuteurs, cette incertitude de fond persiste malgré des indicateurs en amélioration. « La fin des avantages fiscaux sur le logement social laisse énormément de flou dans le marché. Personne ne sait ni ne peut prédire comment cela va évoluer » explique notre interlocuteur.

Pour lui, les principaux leviers qui pourraient dynamiser le secteur seraient les avantages fiscaux envers les promoteurs immobiliers ou bien la demande. Cela a été le cas, notamment dans la LFR avec les abattements de 50% sur les droits d’enregistrement sur les biens allant jusqu’à 4 millions de dirhams et l’exonération totale de ces dernier sur les logements économiques.

Des professionnels du secteur avaient rapporté une hausse de 25% à 30% des ventes au premier semestre 2021. L’avantage a pris fin au 30 juin 2021 et désormais, l’incertitude domine quant aux niveaux des transactions sur la seconde moitié de l’année.

Des cours en bourse assujettis aux spéculations

Malgré la bonne reprise en bourse du secteur, il faut néanmoins préciser qu’Addoha tire fortement la performance à elle seule. En YTD, le groupe a enregistré une progression fulgurante de 79% à l’ouverture de la séance du 11 octobre.

Une hausse qui, pour l’un de nos interlocuteurs, est injustifiée. « Le rattrapage est normal car mécanique. Pour RDS et Alliances, on enregistre une croissance de près de 21% en bourse depuis début 2021. Cette croissance tient la route au vu de la croissance de leur chiffre d’affaires ou leur résultat net par rapport à l’an dernier. En revanche, la hausse que l’on voit pour Addoha, la hausse est bien plus forte. Les investisseurs se positionnent sur cette valeur et tablent sur une reprise réelle du secteur cette année et en 2022. Je pense que dans notre conjoncture où l’incertitude est encore là et la crise sanitaire laisse encore des marques, cette hausse est injustifiée et traduit une surréaction des investisseurs » explique notre source.

Il faut également rappeler que les valeurs immobilières en bourse, sont souvent spéculatives. Un analyste nous confiait précédemment : « tous les institutionnels se sont désengagés de ce secteur car il est en crise depuis de nombreuses années. Aujourd’hui, c’est principalement les petits porteurs qui mènent les cours et échangent ces valeurs » expliquait notre source.

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